担保不動産に住宅を取得する理由
銀行が法人向け融資の担保として不動産を取得する際に、社長の自宅などの住宅を取得することがよくあります。企業には工場や本社があっても、住宅を担保にするには理由があります。
それは換金性の高さです。
住宅は担保価値としてはそれほど大きな価格にはならないかもしれませんが、容易に処分が可能です。
これが、工場などになると実際に担保処分をする際に、購入する相手も限定されますので、換金性という点でネックになります。
本社屋なども場所と大きさによりますが、簡単には売却できないことがあります。
土地の用途制限によっては更に売却が困難になることもあります。
それに比べて住居専用地域の住宅であれば、価格を別にすると必ず需要はあって、換金が比較的早期にできます。
そのため、銀行は工場や本社などを不動産担保として取得していても、住宅を担保取得するのです。
競売を申し立てるようなことになった場合に、時価と落札価格との差が少ないのは、住宅物件です。
工場などの場合には落札価格が時価を大幅に下回ってしまうことも珍しくありません。
工場物件は、その用途が工場などに限られるため、購入相手が特定の企業あるいは不動産業者に限定されてしまうからです。
担保価値について
場所が良好でも担保価値として実際には評価できないと銀行などでされている不動産の代表は学校や病院などの土地です。担保処分が事実上できないからです。
学校法人や医療法人への融資が返済不能になったとしても、経営を継続している限り、学生や患者への影響を考えると担保処分は不可能です。
そのような場合に、担保処分を強行すると世論は銀行を批判します。
また、工場などにおいても、その担保を処分する場合、企業が経営を継続していては極めて困難になります。
工場を処分されては事業は継続できませんので、銀行が担保処分によって企業の経営を中止させて社員の職を失わせたということになってしまいます。
その点でも住宅物件は処分が容易であって、社宅なども優良な担保になります。
社宅を担保処分しても、企業の経営の存続には大きな影響はありません。
遊休不動産も同様に処分が用意な担保です。
本業とは無関係な賃貸マンションなどを所有している場合には、有効な担保になります。
社長の自宅を担保取得するには、社長に経営責任を十分に負ってもらうという精神的な意味合いもあります。
社長は会社を経営する以上、自らの財産の全てを賭けているとの気持ちになってもらうためです。